ARCHITECTURE BIOCLIMATIQUE AUVERGNE
Fernand Ribeiro - Architecte dplg
Agence d'architecture spécialisée dans la conception bioclimatique des bâtiments et la mise en oeuvre de matériaux écologiques.
Construction de maison écologique très basse consommation énergétique ou passive ayant un faible impact environnemental.
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PRÉAMBULE :

Ces éléments, tiré du "guide des relations contractuelles à l’attention du maître d’ouvrage" édité par le Conseil
National de l'Ordre des Architectes ont pour but de vous présenter le déroulement des diverses missions néces-
saire à la réalisation d'un projet de maison individuelle et de constituer entre vous et votre architecte, un cadre
type de convention, dont les objectifs sont :
- La transparence quant aux missions de l’architecte et à leur coût.
- La garantie apportée par l’architecte sur les coûts et les délais.
- Le choix de l’étendue de la mission confié à l’architecte.


Vous trouverez ci-dessous, détaillé, étape par étape, le contenu de la mission de l’architecte. Il faut savoir que
l’architecte dispose par ailleurs de fiches outils, documents synthétiques destinés à garantir des réponses adap-
tées à vos souhaits et d’annexes telles que lettre de commande, contrat type d’architecte, cahier des charges, etc.


Vous pourrez ainsi confier à l’architecte, soit :


- Une ou des missions d'études préliminaires.
Elles ont pour objet de vérifier l’adéquation entre les intentions du maître d’ouvrage, les moyens qu’il se donne
pour les atteindre, et le coût que le maître d’œuvre estime nécessaire à la réalisation de l'ensemble de l’opéra-
tion. Elles permettent également de définir et fixer les conditions, le contenu et les moyens de la mission de
l’architecte.
La prestation effectuée par l’architecte, dans le cadre des études préliminaires, constitue l’essence de l’acte de
conception architecturale, qui ne peut en aucun cas être confondue avec la notion de devis. Elle est assurée à ti-
tre onéreux.


- Une mission de demande de permis de construire.
L’architecte assurera la conception de votre maison et vous assistera pour la constitution du dossier de demande
de permis de construire.


- Une mission d’étude de projet.
L’architecte assurera la conception du projet dans ses moindres détails, vous assistera pour la demande de per-
mis de construire et sera chargé de la conception technique de votre maison. Vous pourrez ensuite prendre per-
sonnellement en main la phase de consultation des entreprises et de réalisation de l’ouvrage ou faire appel à un
constructeur sur la base d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle conforme à la loi de 90.


- Une mission complète.
L’architecte assurera la conception du projet dans ses moindres détails, vous assistera pour la demande de per-
mis de construire, sélectionnera avec vous les entreprises chargées des travaux et dirigera le chantier jusqu’à la
réception.


ETUDES PRELIMINAIRES : (Missions préalables sans engagements au delà de celles-ci.)


- Visite conseils d'un bien avant où après achat :


Elle consiste en une visite du bien sur site (terrain, maisons, bâti ancien etc...). d'une durée comprise entre une
et deux heures environ suivant la nature du bien (hors déplacements).
Au préalable, l'architecte procède à une recherche de tous les éléments permettant d’apprécier la complexité, les
contraintes urbanistiques, les servitudes et autres problématiques liées au terrain, à la nature des sols, au voisi-
nage et autres sujets concernant les principaux objectifs à atteindre et performance visée.
Cette visite a pour objectif d'élaborer un tableau le plus complet possible et de donner des éléments exhaustifs
d'appréciation au maître d'ouvrage compte tenu du contexte et de l'ensemble des contraintes liés à la nature du
bien. Cette prestation lui permet d'affiner sa réflexion et de faire ses choix en toute connaissance dans l'optique
de l'achat, la réhabilitation, la transformation ou l'amélioration d'un bien (terrain, maison, bâti ancien etc...).


- Etude de faisabilité :


Cette mission est établie sur la base des informations communiquées par le maître d’ouvrage, des divers élé-
ments recueillis auprès des services spécialisés (administratifs, techniques etc...) et de la visite des lieux. Elle
inclue la présentation au maître d’ouvrage, la prise en compte de ses remarques et le cas échéant une seconde
présentation.
Cette étude a pour objectif de définir l'enveloppe budgétaire globale la plus complète possible compte tenu de la
performance visée, des contraintes réglementaires et des éventuelles problématiques liés au terrain et à la nature
des sols. Celle-ci permet notamment :
- de vérifier la faisabilité technique et juridique du projet.
- de définir avec une précision suffisante le contenu et le coût de réalisation du programme afin d'alerter immé-
diatement le maître d’ouvrage si son budget paraît manifestement insuffisant.
- d'estimer le délai d'exécution du projet.
- de fixer les conditions, le contenu et les moyens de la mission de l’architecte pour la poursuite de la mission.
Elle se compose des documents suivants :
- l'estimation du coût de l'ensemble des travaux d'après les différentes surfaces,
- le récapitulatif évaluant l'ensemble des dépenses annexes au projet (raccordements, viabilisation, VRD, étu-
des, taxes, assurances etc...),
- un devis d'honoraires détaillé de maîtrise œuvre,
- des schémas d'organisations et d'implantations sur le terrain,
- un courrier détaillée explicitant les diverses modalités de l'étude.


- Mission Esquisse :


Cette étude consiste à établir une esquisse en vue de la réalisation d’une maison individuelle. Cette proposition
correspond à la prestation suivante :
L’architecte propose au maître d’ouvrage une solution d’ensemble traduisant les éléments majeurs du pro-
gramme et présente les dispositions techniques envisagées. A cette fin, il précise la conception générale en plan
et en volume, définit le mode d’implantation de la maison sur le terrain et précise l’organisation générale des
espaces et l’articulation des pièces entres elles. Il arrête les dimensions principales de l’ouvrage ainsi que son
aspect général. Le niveau de définition correspond généralement à des documents graphiques établis à l’échelle
de 1/100e (1 cm/m)
Il établit une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux et le calendrier prévisible de leur réalisa-
tion. Il se prononce sur l’adéquation entre l’enveloppe financière prévisionnelle indiquée par le maître d’ou-
vrage et le coût qu’il estime nécessaire à la réalisation de l’opération.
Cette mission comporte la réalisation de l’esquisse, sa présentation au maître d’ouvrage, la prise en compte de
ses remarques et le cas échéant une deuxième présentation.


LES ETAPES DE LA RELATION CONTRACTUELLE :


1/ La prise de contact.
2/ La faisabilité.
3/ L’esquisse.
Un contrat d’architecte à 3 options pour un coût forfaitaire.
4/ Le permis de construire (Option 1 : Dossier de permis de construire).
5/ Le projet (Option 2 : Conception technique de votre maison). Engagement ferme sur les coûts validé à l’issue
de l’appel d’offres
6/ L’appel d’offres (Option 3 : Consultation des entreprises et suivi de chantier). Engagement ferme sur les dé-
lais
7/ Le chantier.


1/ La prise de contact.


L’écoute :
Lors de votre première rencontre, l’architecte est à l’écoute de vos attentes et vous aide à les formuler.
- Il transcrit votre programme tant sur son aspect qualitatif que quantitatif.
- Il prend note du budget dont vous disposez.
- Il prend connaissance des caractéristiques de votre terrain et des règles urbaines qui s’y appliquent.
- Il vous présente le déroulement des études et vous conseille sur les démarches administratives.
- Il s’informe sur l’enveloppe financière que vous envisagez de consacrer à votre opération et peut vous assister
dans le montage de votre dossier financier.
L’architecte vous informe sur les garanties qu’il vous propose, l’étendue de ses responsabilités et les limites de
ses prestations.


2/ La faisabilité.


L’expertise :
Lors de votre deuxième rencontre, l’architecte vous présente le bilan de l’étude de faisabilité qu’il a réalisée.
Il mesure avec vous l’équilibre entre vos attentes, les possibilités offertes par votre terrain et l’importance de la
réalisation que vous autorise votre enveloppe financière.
Il vous propose les solutions d’implantation, d’orientation les mieux adaptées pour mettre en valeur les caracté-
ristiques du site et répondre au mieux à vos attentes.
Il établit avec vous un dialogue constructif pour une définition plus précise de vos besoins.
Il vous propose de réaliser pour un coût limité et sur simple lettre de commande une mission d’esquisse sur la
base de l’ensemble des données que ces deux rencontres ont permis de formaliser.


3/ L’esquisse.


La créativité :
L’architecte réalise une esquisse de votre projet, sans que cela vous engage au-delà de cette phase. Ce docu-
ment définit le mode d’implantation de la maison sur le terrain, l’organisation générale des espaces, l’articula-
tion des pièces entre elles. Des croquis vous présentent les principes de volumétrie et d’insertion dans le site.
Cette étude vous permet de valider vos choix de vie et de vous projeter dans votre habitat de demain. A ce
stade, l’architecte confirme la compatibilité de l’enveloppe financière avec la concrétisation de vos attentes.
A l’issue de l’esquisse, il vous propose, pour passer à l’étape suivante, la signature d’un contrat d’architecte
clair et transparent avec engagement sur les coûts et les délais.


4/ Le permis de construire.


Le professionalisme :
La mise au point de l’avant-projet définitif (APD) permet d’arrêter les caractéristiques de votre projet. Établis à
l’échelle de 1/100e (1cm/mètre) les documents comportent les plans de tous les niveaux, les élévations (faça-
des) et les coupes nécessaires à la bonne compréhension du projet.
A ce stade, les dimensions des ouvertures sont déterminées et les matériaux sont confirmés. Une notice décri-
vant les matériaux et les équipements techniques de la future construction vous permet de mesurer le niveau de
prestation prévu. L’architecte ajuste l’estimation des travaux en fonction de vos choix.
Après la mise au point de l’avant-projet définitif, l’architecte prépare pour vous l’ensemble des documents né-
cessaires à l’obtention du permis de construire.


5/ Le projet.


Le savoir-faire technique :
Après obtention du permis de construire et avec votre accord, l’architecte assure la conception technique. Ce
dossier comprend les documents graphiques (plans, coupes et élévations) généralement à l’échelle de 1/50e (2
cm/mètre), représentant l’ensemble des éléments nécessaires à la bonne compréhension, par les entreprises, des
techniques à mettre en oeuvre. Les pièces graphiques sont accompagnées d’un descriptif définissant avec préci-
sion les prestations prévues, du choix de la structure au type de robinetterie.
Ce document, à lire attentivement, vous permet de connaître avec précision l’ensemble des produits mis en oeu-
vre et les performances attendues.
Si la mission confiée à l’architecte n’intègre pas la direction des travaux, l’ensemble de ce dossier vous permet-
tra de consulter les entreprises de votre choix ou de faire appel à un constructeur de maisons individuelles.
6/ L’appel d’offres.
La transparence :
Après validation du projet, l’architecte établit le dossier de consultation des entreprises (DCE) qui comporte
l’ensemble des pièces techniques nécessaires aux entreprises pour rédiger des devis fiables. Il comprend égale-
ment les pièces administratives qui vont régir les relations contractuelles entre les entreprises et vous. Ce sont
elles qui définissent les « règles du jeu » à respecter sur le chantier.
Sur la base de ce dossier, l’architecte organise la consultation. Il peut vous conseiller des entreprises dont il
connaît le sérieux et/ou consulter celles de votre choix.
L’architecte procède à l’analyse des offres. En fonction des offres reçues, les prestations peuvent être adaptées
pour cadrer au plus juste avec le budget de l’opération.
Lorsque vous avez choisi vos entreprises, l’architecte établit les marchés que vous passez avec elles. En traitant
directement avec les entreprises, vous avez ainsi une parfaite connaissance du prix de leurs prestations et elles
s’engagent contractuellement sur un délai de réalisation.


7/ Le chantier.


La rigueur :
Parce qu’il constitue un moment important et parfois inquiétant pour les futurs propriétaires, l’architecte pré-
pare le chantier avec méthode et rigueur.
Il a pour mission d’organiser l’intervention des différents corps de métiers et de veiller à ce qu’ils respectent
avec soin les règles de l’art et la mise en œuvre des prestations sur lesquelles ils se sont engagés.
Il sait vous expliquer les différentes phases de déroulement du chantier. Il intervient régulièrement auprès des
entreprises pour vérifier la conformité de l’exécution des ouvrages, il anime les réunions de chantier dont il dif-
fuse le compte-rendu à l’ensemble des participants.
Tous les mois, il vise les factures des entreprises afin de contrôler si le paiement qu’elles vous réclament corres-
pond effectivement aux travaux réalisés.
En fin de chantier, il passe en revue l’ensemble des prestations et impose aux entreprises la mise au point des
derniers détails.
NB : En cas de dépassement du délai contractuel de réalisation, pour des raisons imputables aux entreprises, le
CCAP du marché de travaux peut prévoir une pénalité qui sera due par l’entreprise retardataire.
Cette pénalité pourra servir notamment au paiement des honoraires supplémentaires dus à l’architecte en raison
du prolongement de sa mission (dans les conditions économiques de son contrat).
Vous pouvez alors, assisté de votre architecte, réceptionner l’ouvrage et emménager en toute quiétude dans vo-
tre nouvelle maison.
L’architecte établit finalement le décompte général définitif et le dossier des ouvrages exécutés.